業務の内容
土地の業務
一箇所ごと、現場ごと、違うので、概算価格表示は難しくなります。
お見積は無料ですので、お気軽にお尋ねください。
主な報酬額の計算の仕方としては下記の項目を数量加算し、計算します。
- 調査業務（公図・謄本等確認、既設境界杭確認、所有者・隣接関係者確認、立会）
- 測量業務（主に新設境界標埋設）
面積の広さや、新設境界標の埋設数で加算します。 - 申請手続き業務
- 書類の作成
- 立替金
- 旅費（当事務所では広島県内であれば旅費無料にしています。）
下記をクリックしてください
◆境界確定測量
土地を調査・測量して境界を確定、境界杭を設置します。
＜境界確定測量が必要な場合の例＞
- 境界が不明で、将来の境界紛争を未然に防ぐため
- 土地を売買するとき。境界確定は売主の義務となっています。
- 境界付近にブロック塀など工作物を設置するとき。
- 国有財産の売払い、公共用財産の用途廃止の区域の決定
- 建物を建てるとき（敷地の範囲の決定）
- 建築基準法第４２条に規定する道路の位置の指定
（道路位置指定の業務案内をご覧下さい）
【境界確定測量の手順】
（1） ご相談
過去の測量図等資料があればお持ちになり、出来るだけ詳しくご説明いただければ、より的確なお答えができます。
（2） 法務局、官公署の資料調査
公図、地積測量図、登記簿謄本、官公署備付資料等の調査を行います
（3）お見積書の提出お見積りは無料です。（ここまでの作業は無料となります）
作業内容をご説明し、追加料金のない金額を提示します。ご検討のうえ依頼ください。
（4） ご依頼
調査資料の整理・検証・今後の進め方の方針を決定します。
（5） 近隣挨拶
関係土地への立入申込を行い、過去の資料をお持ちではないか、測量に入ってもよいか、また測量日や、立会日はいつがよいかお尋ねします。
（6） 現地境界標探査（不動産登記法大１４条地図や、法務局に測量図がある場合）
既設の境界標があるか調査します。
（7） 現況測量 境界標や、目印を測量します。
（8） 測量データ計算処理 事務所にて、測量データをコンピュータで座標計算します。
（9）筆界確認のために復元測量で仮杭の設置
計算したデータにもとづいて現地にペンキ等仮の境界埋設点の印をつけ、塀など工作物にかかっていないか、境界標はないか検討します。
（10） 最終データ分析
（11） 隣接地主様との現地立会
道路、水路などが接している場合は国県市町村の公共機関の管理者との立会をします。
ご意見があればしっかりと主張してください。ご納得いくまでご説明いたします。
（12） 境界標設置 現地にコンクリート杭や金属標を設置します。
（13） 境界確認書作成、写真撮影
（14） 各書類の調印業務
民民境界確認書（図面及び写真添付）に署名捺印し、取り交わします。
（15） 成果品納入
＜用意する書類＞
1. お持ちの昔の測量図、隣地で過去立会した資料等
2. 相続に関係する場合は相続関係の分かる戸籍謄本等
当事務所でも請求はできます。（戸籍等請求についてをご覧下さい）
登記簿に記載されている所有者が被相続人の場合、現在相続されている方全員の戸籍のつながり及び現住所（住民票）が必要です。
◆土地地積更正登記
実際に測量した面積と登記簿の地積が違う時に、境界確定した面積を登記簿に反映させる登記です。
昔から、境界杭が入っているからといって登記簿面積が一致しているとは限りません。
その原因として
①登記簿に記載されている元々の面積が違っていた。
現在の登記は、明治時代の地租改正事業が源といえます。
租税を収穫高による「物納年貢制」から地価を基礎にした「金納地租制」に改める事が課題でした。
地租改正事業の際に調整した町村の地図は、作成方法が各地方よって差異があり、技術的にも未熟であったため、面積・形状が合わないもの、不備があるものが多数あることも事実です。
何よりも、租税徴収が主たる目的であった事と、自己申告制であった事から、少なめに申告することが一般的に行われていたと考えられます。
②以前分筆登記したが、残地部分（据置地）で分筆した土地から差し引き計算だったので面積が違っている。
昭和35年以降の旧不動産登記法においては分割後の土地の一筆について必ずしも、求積及びその方法を明らかにすることを要しないとする規定でした。（旧不登準123ただし書）
いわゆる据置地を可能とし、分筆前後の地積が公差の範囲内であれば問題ないという規定により、据置地の処理をして分筆を繰返すことにより、公差内の面積誤差、計算誤差などが据置地に集積されて、最後に据置地を測量した場合に、結果的に登記簿の表示と合致しない場合は珍しくありません。
据置地を売買するときは充分に注意することが必要かと思います。
③途中で分筆登記をした時に求積ミスがあった。
現在では、測量技術・環境が格段に整備され、公共座標を基礎とする測量をし、その図面はその座標値による求積になります。
ですが、過去に提出された地積測量図は必ずしも座標求積法によるものではなく、むしろ三斜法や三辺法によるものが多数みられます。
三斜法や三辺法は土地の形を紙面に図示し、その形から複数の三角形を縮尺スケールで読み取って面積を計算するもので、図面作成上や伸縮の誤差、スケール読みの誤差など様々な誤差が内在しますので、不整形の土地であればあるほど誤差の大きくなる可能性がありました。
※平成１７年の不動産登記法改正により、地積測量図は一筆ごとに作成することを原則とし、分筆後の土地すべてに座標値をのせて面積計算し、公差の限度を超えるものは地積更正登記をするようになりました
（公差の限度は、国土調査法施行令の制度区分で定められています）
＜用意する書類＞
1.お持ちの昔の測量図、隣地で過去立会した資料等
2.相続に関係する場合は相続関係の分かる戸籍謄本等
◆土地分筆登記
一筆の土地を複数の土地に分割する登記で、分筆登記することにより新しい地番が生じ、権利の目的たる土地が特定されます。
＜分筆登記が必要な場合の例＞
- 遺産相続が発生した時、相続人で土地を分けたい時
- 土地の一部分を売りたい、贈与したい、交換したい、相続税として土地の一部を物納したい
- 一部分を抵当にして融資を受けたい場合
- 畑や田など宅地なみに税金を払っているので、建物敷地から分けたい
この分筆登記は分筆線を入れる前提として土地の境界を確定しなければならず境界確定測量が必要となります。
※平成１７年の不動産登記法改正により、地積測量図は一筆ごとに作成することを原則とし、分筆後の土地すべてに座標値をのせて面積計算し、公差の限度を超えるものは地積更正登記をするようになりました
（公差の限度は、国土調査法施行令の制度区分で定められています）
１ヶ所でも境界が定まってないとその土地の面積が確定できず、計算することができません。
その次の面積分割（分筆）することはできないので、前提として境界確定測量が必要です。
分筆登記とは ⇒ 境界確定測量 ＋ 分筆登記申請 とういうことになります。
＜平成１７年の不動産登記法の主な改正点＞
不動産登記申請をオンラインで行う。
登記簿自体もコンピュータで処理する制度の整備
実務上生じると思われる問題に対処するための方策を設けている
【例えば】
登記完了時に登記済証（権利書）だったのが、登記識別情報に。
地積測量図は座標値を記録する。差し引き計算は、原則認められない。
＜用意する書類＞
1.お持ちの昔の測量図、隣地で過去立会した資料等
2.相続に関係する場合は相続関係の分かる戸籍謄本等
◆土地合筆登記
数筆の土地を一筆にする登記です。
＜合筆登記が必要な場合の例＞
- 所有している自宅の土地の地番がいくつもあるのでまとめたい
- 各土地の位置がわかりにくいので１つにまとめたい
- 権利証が多くてわかりにくいので整理したい
- 全所有土地をまとめて担保にして一度に抵当権の設定登記をしたら費用が一回分ですむ。
- 売買する時も同様に、所有権移転登記費用がそれぞれの土地にかかるので、その分高くなって困る。
土地が合筆されれば、原則として合筆後の土地の地番は合筆前の最も若い地番となり、それ以外の登記簿は閉鎖されます。
また公図上で合筆した土地同士を分けていた筆界線は抹消されます。
合筆登記では測量は必要ありません。
！注意事項！
合筆には法的な制限が多く、以下の場合は合筆することができません。
・相互に接続していない土地
・地目又は地番区域（字（あざ））が異なる土地
・所有名義の異なる土地
・所有名義が一緒でも持分の異なる共同所有の土地
・所有権の登記の無い土地と所有権の登記のある土地
・所有権の登記以外の権利に関する登記（用益物権、担保物権）がある土地
（共同抵当権がついていても、登記原因や受付年月日、番号が同じなら合筆することができます）
合筆登記の登記識別情報（オンライン申請のメニューをご覧下さい）はそのまま権利証となりますので保管し、取扱には充分注意してください。
＜用意する書類＞
1.合筆するいずれか１つの登記済証（権利証）か登記識別情報
2.印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの）
◆土地地目変更・更正登記・農地法
畑や田など、登記簿に表示されている地目を他の地目に変更や更正する登記です。
＜土地地目変更・更正登記が必要な場合の例＞
- 田に家を新築したい時や駐車場にしたいなど、登記されている地目と現況が変わった場合に必要になります。
- もともと間違って地目が登記されているのを正しく直す登記を更正登記といいます。
注意することは農地（田、畑）を他の地目にしたい場合は事前に「農地法」という法律により各市町村の農業委員会に届出または許可が必要になります。
＜農地法とは＞
「農地はその耕作者みずからが所有することを最も適当であると認めて、耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、並びに土地の農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、もって耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的」とした法律です。
農地を保護することが主となっているので、転用する場合は（農地を農地以外の目的に利用する）以下の届出か許可が必要です。
（相続の場合は農地法の申請は必要ありません）
- 農地法第３条
農地のまま売りたいなど、所有権移転する時に基づく転用の届出か許可
- 農地法第４条
自分の農地を自分で宅地、駐車場等の農地以外に変更する場合の転用の届出か許可
- 農地法第５条
他人の農地の権利を取得して（所有権移転）、または、他人の農地を借りて（賃借権の設定、使用貸借等）、農地を農地以外のものにする場合の届出か許可
市街化区域であれば届出申請、市街化調整区域であれば許可申請となります。
＜用意するも書類＞
1.お持ちの昔の測量図、隣地で過去立会した資料等
2.相続に関係する場合は相続関係の分かる戸籍簿謄本等
◆土地表題登記・公用廃止申請・売払い申請
登記のされていない土地について初めて登記簿の表題部を解説する登記です。
登記のされていない土地とは、例えば公有水面の埋め立てとか、今まで川底で水の流れていた土地か、河川改修で流水下でなくなった場合などがありますが、多くは地番のついていない近隣の公の里道（農道）水路の払い下げをした時に地番をつける業務です。
公図をみたら、地番のついていない水路や道路みたいな線が描いてあることがありませんか？
公有地には地番はついていません。
※登記をするためには、「公用廃止申請」をして「売払い申請」をしなくてはいけません。
手順としては官民境界証明、公用廃止申請、売払い申請となります。
官民境界証明 ⇒ 廃止したい土地を役所や役場で確認し、境界を決める。
公用廃止申請 ⇒ 廃止したい土地を近隣の同意書を添付して、廃止処理を役所や役場でしてもらう。
売払い申請 ⇒ 廃止処理した土地を役所や役場に金額を決めてもらうために申請。
支払して完了、売払い証明書の交付をしてもらう。（この証明書が、表題登記の所有権証明書になります）
＜用意する書類＞
1.住民票
2.お持ちの昔の測量図、隣地で過去立会した資料
3.相続に関係する場合は相続関係の分かる戸籍簿謄本等
◆地図訂正申出
法務局に備え付けてある地図や公図と実際の土地の形状や位置が異なっている場合に申し出をします。
形状や位置が異なっていると、登記関係ができなくなります。
地図や公図を直すことになると、近隣の地権者や利害関係人の協力が不可欠です。
＜用意する書類＞
1.お持ちの昔の測量図、隣地で過去立会した資料
2.相続に関係する場合は相続関係の分かる戸籍簿謄本等
3.隣接者や利害関係人の印鑑証明書（地図訂正の同意書）
◆地形測量
土地の造成や建物を建てられるか設計してもらいたいとき、現況測量が必要です。
- 所有する土地について、概略の面積が知りたい。
- 形状（地物・構造物）や占有状況を照らして、隣接地の境界ラインを推定して測量します。
（隣地立会は必要ありませんが、測量をすることを説明します） - 高低差がどれくらいか。
- 雨水排水がどのようになっているか（どのように計画するか）
◆道路位置指定
国、県、市町村が整備した道路（公道）ではなく民有地の中に建物が建てられるように民間で道路の一定の技術水準に適合した許可を受けるのを道路位置指定といいます。
原則として、敷地が道路に２ｍ以上接していないと建築確認がおりず、そこに建物を建てることができません。（接道義務 建築基準法43条1項、6条）
この条件を満たしていない場合、施主は私道を設けて、道路の位置指定を受ける必要があります。
位置指定を受けた時点で、私道は建築基準法上の道路として扱われ、この道に敷地が２ｍ以上接していれば、その敷地内に建てることができます。
＜用意する書類＞
- 所定の用紙に道路計画平面、断面を記載したものに「実印、印鑑証明書」
- 計画道路の隣接地の承諾書
- 雨水排水計画平面、構造図
- 関係課（里道加工許可、道路占用許可、普通河川土木工事等許可など）申請書・図面、断面作成